Acheter une propriété au Canada avec un revenu étranger : est-ce possible ?
Le marché immobilier canadien attire depuis longtemps de nombreux investisseurs et acheteurs internationaux, séduits par sa stabilité et ses perspectives de croissance. Toutefois, depuis l'entrée en vigueur de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (2023), il est illégal pour la plupart des étrangers non-résidents d’acheter une propriété résidentielle au Canada, sauf exceptions précises.
Mais qu’en est-il des citoyens canadiens vivant à l’étranger ou percevant un revenu provenant de l’international ? Peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire même si leurs revenus ne proviennent pas du Canada ? Explorons cette possibilité, les exigences associées, et les avantages potentiels.
🇨🇦 Qui peut acheter une propriété au Canada ?
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✅ Les citoyens canadiens, peu importe leur lieu de résidence ou leur source de revenus, ont le droit d’acheter une propriété au Canada.
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✅ Les résidents permanents sont également autorisés à acheter.
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❌ Les non-Canadiens (ni citoyens ni résidents permanents) sont généralement interdits d’acheter une propriété résidentielle au Canada, à moins de répondre à certaines exceptions (ex. : étudiant international qualifié, travailleur temporaire avec statut spécifique, achat dans une zone exclue).
💼 Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec un revenu étranger ?
Oui, un citoyen canadien (ou résident permanent) peut obtenir un financement hypothécaire au Canada même si son revenu provient de l’étranger. Cependant, les critères d’évaluation sont généralement plus stricts :
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Les prêteurs veulent s’assurer de la stabilité et traçabilité du revenu
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Le dossier est souvent évalué au cas par cas
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Certaines grandes banques acceptent ces profils, mais il faut travailler avec un courtier hypothécaire expérimenté
📋 Documents requis pour obtenir un prêt avec revenu étranger
Voici les pièces généralement demandées :
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Preuves de revenu étranger : fiches de paie, contrats de travail, relevés bancaires, déclarations de revenus internationales
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Lettre de l’employeur (souvent exigée pour confirmer l’emploi et la devise de paiement)
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Références bancaires ou rapport de crédit étranger, si disponibles
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Mise de fonds plus élevée : certains prêteurs exigent entre 20 % et 35 % d’acompte selon le profil de risque
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Pièce d’identité canadienne valide (passeport ou carte de citoyenneté)
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Lettre explicative : pour clarifier votre situation financière et vos liens avec le Canada
✅ Avantages d’acheter au Canada avec un revenu étranger (pour citoyens et résidents permanents)
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Diversification géographique : vous investissez dans un marché stable, même si vous vivez ailleurs
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Effet de levier local : vous bénéficiez d’un financement canadien plutôt que d’utiliser 100 % de vos fonds étrangers
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Accès à des taux concurrentiels et à l’expertise locale : les courtiers hypothécaires peuvent structurer votre dossier intelligemment
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Potentiel de croissance dans plusieurs régions, surtout à moyen/long terme
🛑 Rappel important
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Si vous n’êtes pas citoyen canadien ni résident permanent, vous ne pouvez pas acheter une propriété résidentielle au Canada en ce moment (jusqu’en 2027, selon la loi actuelle).
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Cette interdiction s’applique même si vous avez un revenu élevé ou une mise de fonds importante.
📌 En résumé
Si vous êtes citoyen canadien ou résident permanent, il est tout à fait possible d’acheter une propriété au Canada, même si vos revenus proviennent de l’étranger. Toutefois, vous devrez vous préparer à répondre à des exigences spécifiques de la part des institutions financières.
Un bon accompagnement par un courtier hypothécaire expérimenté fera toute la différence pour naviguer ce processus avec succès.
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