La vente sans garantie légale, sous la clause « aux risques et périls de l’acheteur », est une pratique courante dans les transactions immobilières, mais elle comporte des risques significatifs pour les parties prenantes, notamment les acheteurs. Un récent jugement, Tremblay c. Immeubles Perron ltée, souligne les implications de cette clause, transformant la façon dont elle est perçue et appliquée aujourd'hui au Québec. Source: https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/evolution-de-l-interpretation-de-la-clause-de-vente-sans-garantie-legale/
Fondement juridique et confirmation de l’arrêt Blais
Le jugement Tremblay c. Immeubles Perron ltée met en avant la confirmation de l’arrêt Blais c. Laforce, qui avait déjà fait avancer l'interprétation de la clause « aux risques et périls de l’acheteur ». Cette jurisprudence confirme que :
- La clause d'exclusion de garantie légale avertit clairement l’acheteur que l’immeuble est vendu sans garanties, même face à d’éventuels vices cachés.
- Un acheteur qui accepte cette clause ne peut se retourner contre d’anciens propriétaires, sauf en présence de dol.
- Les parties peuvent convenir d’exclure la garantie du vendeur immédiat tout en préservant des recours contre des vendeurs antérieurs.
Implications pour les acheteurs et les vendeurs
Pour les acheteurs, la clause « aux risques et périls » impose une vigilance accrue. Ses implications sont :
- La nécessité de poser des questions incisives pour inciter le vendeur à divulguer d’éventuels vices.
- L'importance de documenter toutes les communications avec le vendeur.
- La pertinence de recourir à des experts et de considérer des alternatives comme des clauses d’exclusion partielle.
Pour les vendeurs, bien que ces clauses puissent sembler protectrices, elles demandent :
- Une transparence sur les vices connus pour éviter les litiges.
- Une attention aux obligations de leur courtier dans la découverte et la divulgation de facteurs défavorables.
- La conscience que ces exclusions peuvent affecter le prix de vente et ne protègent pas contre certains dommages.
Conclusion
Dans ce contexte juridique complexe, il est primordial pour les parties de collaborer étroitement avec leurs courtiers et avocats pour naviguer efficacement à travers les défis posés par la clause « aux risques et périls de l’acheteur ». La compréhension approfondie de leurs droits et obligations respectifs est essentielle pour conclure une transaction immobilière en toute sécurité.
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