Dans le contexte immobilier actuel, plusieurs propriétaires se demandent comment faire fructifier leur patrimoine sans devoir injecter davantage d’économies. Une question revient souvent : peut-on acheter un plex sans argent comptant, uniquement grâce à l’équité accumulée sur sa maison principale?
La réponse : oui, c’est possible — mais à certaines conditions.
Qu’est-ce que l’équité?
L’équité représente la portion de votre propriété que vous possédez réellement. Autrement dit, c’est la différence entre la valeur marchande actuelle de votre maison et le solde de votre prêt hypothécaire.
Par exemple, si votre maison vaut 600 000 $ et que vous devez encore 350 000 $, vous disposez d’une équité de 250 000 $. Cette somme n’est pas liquide, mais elle peut être utilisée comme levier pour financer un nouvel achat immobilier.
Utiliser l’équité pour acheter un plex
Les institutions financières permettent souvent d’utiliser une partie de cette équité pour servir de mise de fonds sur une deuxième propriété, comme un duplex, triplex ou quadruplex. Cela peut se faire de deux façons :
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Refinancement hypothécaire : vous contractez une nouvelle hypothèque sur votre maison actuelle pour en retirer une portion de l’équité.
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Vous pouvez généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande de votre propriété, moins le solde du prêt existant.
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Cet argent retiré sert alors à couvrir la mise de fonds du plex.
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Marge de crédit hypothécaire (HELOC) : une option plus flexible qui vous permet d’emprunter sur votre équité selon vos besoins, sans devoir refinancer complètement votre hypothèque.
Un exemple concret
Prenons un exemple simple :
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Valeur actuelle de votre maison : 700 000 $
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Solde hypothécaire : 400 000 $
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Équité disponible : 300 000 $
La banque pourrait vous permettre d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur, soit 560 000 $.
Cela signifie que vous pourriez retirer 160 000 $ (560 000 $ – 400 000 $) pour investir dans un plex et couvrir la mise de fonds, les frais de notaire et peut-être même une partie des rénovations.
Les conditions à respecter
Même si vous n’avez pas besoin d’économies liquides, la banque évaluera plusieurs éléments avant d’approuver votre prêt :
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Votre capacité d’emprunt (revenus, dettes, ratio d’endettement).
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La valeur marchande et la stabilité de votre propriété actuelle.
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La rentabilité projetée du plex (revenus locatifs prévus vs dépenses).
Autrement dit, l’équité est un excellent levier, mais elle ne remplace pas une bonne santé financière ni un dossier solide.
Les avantages de cette stratégie
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Aucun argent comptant requis (ou très peu).
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Effet de levier : votre maison vous permet d’acquérir un deuxième actif générant des revenus.
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Croissance du patrimoine : les loyers du plex contribuent à rembourser l’hypothèque, tout en augmentant la valeur de votre portefeuille immobilier.
Les risques à considérer
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Une hausse de votre endettement total, qui peut peser sur votre budget.
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Le risque d’une baisse de valeur immobilière qui réduirait votre équité.
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La responsabilité accrue liée à la gestion locative d’un plex (entretien, locataires, vacance, etc.).
En conclusion
Acheter un plex sans argent comptant, uniquement grâce à l’équité de votre première propriété, est tout à fait possible et peut être une stratégie puissante pour bâtir votre patrimoine immobilier.
Cependant, comme toute décision financière importante, cela demande une analyse approfondie de votre situation, l’accompagnement d’un courtier hypothécaire et d’un courtier immobilier expérimenté pour vous guider à chaque étape.
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